1月18日，“長江楚越-寶灣物流第1期資產支持專項計劃”成功設立，該產品為國資規模最大的高端倉儲物流服務商——寶灣物流于資本市場的首次亮相，該產品亦為截至2019年1月18日，倉儲物流資產證券化產品獲無異議函儲架額度最大的項目。

1概述

2019年1月18日，“長江楚越-寶灣物流第1期資產支持專項計劃”成功設立，該產品為國資規模最大的高端倉儲物流服務商寶灣物流于資本市場的首次亮相，也是截至2019年1月18日，倉儲物流資產證券化產品獲無異議函儲架額度最大項目。

“長江楚越-寶灣物流第1期資產支持專項計劃”發行規模17.89億元，優先級信用評級為AAA，優先級票面利率4.82%。

2018年11月8日，由寶灣物流控股有限公司作為發行人的“長江楚越-寶灣物流第1-X期資產支持專項計劃”獲深交所審議通過，擬發行金額共100億元。

2018年1月25日，央企中國南山集團旗下的南山控股(3.020, 0.01, 0.33%)（002314.SZ）與深基地B(22.750, 0.00, 0.00%)（200053.SZ）同時發布公告，南山控股通過換股方式吸收合并深基地的交易在證監會并購重組委第5次會議上無條件過會。交易后，深基地B將終止上市并注銷法人資格，南山控股將承繼及承接深基地的全部資產及其他一切權利與義務。

南山控股換股吸收合并深基地的順利過會，中國A股由此誕生歷史上真正意義的“物流地產第一股”。因為本次進入南山控股上市公司的資產中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地產平臺，中國本土最大的國資物流地產商——寶灣物流。

截至目前，寶灣物流在中國32個經濟熱點城市擁有并管理著52個現代化的物流園區。寶灣物流在全國高端物流倉儲設施達到220萬平方米，在建倉儲設施面積250萬平方米，規劃中的倉儲設施面積達130萬平方米，形成了一個覆蓋主要物流樞紐的高效物流網絡。

2寶灣物流：中國最大國資物流地產商

寶灣物流控股有限公司，是深圳赤灣石油基地股份有限公司與中國南山開發（集團）股份有限公司共同投資成立的高端物流設施投資平臺。成立于2011年7月，注冊資本5億元人民幣，發展至今，已在中國32個經濟熱點城市實施戰略性布局，構筑規模強大的物流設施服務網絡。

作為自有核心倉儲資產的物流服務商、行業領先的國際物流園區開發商和運營商，寶灣物流致力于打造綜合化、專業化、標準化的物流服務體系，不斷豐富和創新業務模式，充分滿足第三方物流企業、商貿零售企業、電子商務企業和生產制造企業對倉儲設施在運作效率、安全和環境等多方面的要求，并積極開展并購、合資、定制等多種倉儲物流開發與營運模式。目前，寶灣物流已發展成為享譽全國的著名物流品牌。主要業務：物流運營管理、標準設施開發與運營、定制倉儲設施、運輸與配送、電子商務倉儲服務、供應鏈金融服務、冷鏈物流、醫藥物流等。

寶灣物流園區運營面積在國內排名前三。作為國內市占率前五（6%）的物流地產開發運營商，寶灣物流園區自2014年以來拿地速度加快，預期未來3-5年運營規模將實現快速增長，在全國經濟熱點區域的網絡優勢將持續增強。公司在物流園區選址、開發建設、運營管理等方面均積累了豐富的經驗，從項目開發、價格標桿、客戶資源、服務標準、品牌聲譽、盈利能力等多方面來看，寶灣物流在各地物流倉儲市場上均處于領先水平。

寶灣物流的經營特點為不做普通倉，只做高標倉。物流項目從拿到四證開始，建設期12-18個月，園區達到穩定運營的成熟期一般需要2-3年。公司拿地重點布局一二線和強三線城市，14年開始加大拿地力度，按照5年開發到穩定運營周期考慮，預計18-19年開始將有批量物流園區達到穩定運營收租狀態，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，公司全部園區投入運營后，年租金收入可達18億元左右，按照37%的凈利率（不考慮利息費用）估算，穩定后每年可貢獻6.6億凈利潤。

寶灣云倉

寶灣云倉是寶灣物流利用自身優質的倉儲資源網絡，借助智能信息化技術及設備，拓展供應鏈上下游，打造的一站式綜合供應鏈服務平臺。

寶灣云倉的服務涵蓋倉庫、辦公樓、宿舍樓、監管倉、保稅倉等物業租賃，叉車、托盤、貨架、拖車等設備租賃，以寶灣倉儲物流園區為中心的干線運輸和城市配送，以及庫存信息查詢、缺貨預警、供應商管理庫存、進出庫裝卸、理貨等供應鏈管理。寶灣云倉“管家式”的服務很好地適應了現代化物流高頻運轉的特點，解決了客戶貨物入倉后的所有后顧之憂。

3利好政策推進物流行業高質量發展

近年來，國家層面積極出臺政策規劃，加強商貿物流基礎設施建設、提升倉儲服務水平，推進物流倉儲行業健康發展。

2012年，商務部印發《關于促進倉儲業轉型升級的指導意見》，要求引導倉儲業由傳統倉儲中心向多功能、一體化的綜合物流服務商發展。

2013年，國家發改委印發《全國物流園區發展規劃（2013-2020年）》，要求根據實際需要建設不同類型物流園區，以物流基礎設施的整合和建設為重點，優化空間布局，嚴控數量規模，防止圈占土地；并表示國家級示范物流園區可獲政策扶持。

2014年，國務院印發了《物流業發展中長期規劃（2014-2020年）》和《國務院辦公廳關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》，要求降低物流成本，提升物流業發展水平。

2017年，財政部、國家稅務總局聯合出臺《關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，對物流企業自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。